日本銀行が利上げ！住宅ローンはどうなる？

2025年12月19日の金融政策決定会合で、政策金利が 0.50％ → 0.75％ に引き上げられました。
預金金利の上昇や物価抑制といったメリットがある一方で、変動金利で住宅ローンを利用している方は「返済額はどうなるの？」と不安に感じているかもしれません。
住宅ローン利用者の約8割が変動金利を選んでいるため、多くの方にとって関心の高いニュースです。
ここでは、今回の利上げが住宅ローンに与える影響をわかりやすく整理します。

変動金利を利用している方への影響

返済額はすぐには変わらない

固定金利の場合はもちろん影響はありませんが、変動金利でも毎月の返済額がすぐに上がるわけではありません。
多くの銀行では、返済額の見直しは 5年に1度となっています。
契約後、最初に迎える10月1日を1回目として、5回ごとに迎える10月1日に見直されます。
「いつ返済額が変わるのか」は契約年月を確認しましょう。
今すぐ影響が出るわけではありませんが、将来の返済額増加に備えて家計の見直しは欠かせません。

返済額増加の上限は125％まで

見直し時に返済額が増える場合、最大で 125％までです。
例えば、現在の返済額が10万円なら、上限は12万5千円です。
ただし、この125％ルールで返済額が抑えられても、完済義務は変わりません。
金利上昇が続くと元金の減りが遅れ、利息負担が増えます。
その分は最終返済時にまとめて支払う必要があり、老後資金を取り崩す、最悪の場合は自宅売却というリスクも。
返済計画の確認は必須です。

住宅ローンを検討中の方への影響

固定金利はすでに上昇傾向です。
固定金利は日本の10年国債利回りを基準にしますが、2025年12月18日の終値は 1.970％。
日銀の利上げに加え、積極財政による財政悪化懸念から国債利回りも上昇しています。
2024年末は1.090％、2025年6月末は1.420％でしたので、固定金利も連動して上がっています。

変動金利への影響は少し遅れてやってくる

多くの銀行では、住宅ローンの基準金利を 4月と10月に見直します。
変動金利は、この基準金利から優遇幅を引いて決まります。
公務員や上場企業勤務の方などは優遇幅が大きく、比較的低い金利で借りられる傾向があります。
今回の利上げが反映されるのは、早くても 2026年4月以降になる可能性が高いです。
前回（2025年1月の0.25％→0.50％）の日本銀行の利上げ時も、多くの銀行で基準金利は4月に引き上げられました。

固定金利と変動金利の特徴

固定金利

返済額が変わらないので、将来設計がしやすい。
金利が下がっても返済額は減らない。
借入時の金利は変動金利より高く、当初の負担は大きい。

変動金利

金利変動に応じて返済額が見直されるため、利上げが続くと家計に影響。
金利が下がれば返済額も減る。
借入時の金利は低く、当初の負担は抑えられる。

住宅ローンは35年以上の長期契約が一般的です。
今後の金利動向は誰にも予測できません。
どちらが有利かは断定できないため、自分のライフプランに合った選択が重要です。

賃貸住宅への影響

「住宅ローンを組んでいないから関係ない」と思う方もいるかもしれませんが、完全に無関係ではありません。
賃貸住宅のオーナーもローンを組んでいるケースが多く、オーナーの返済負担が増えると家賃が上がる可能性があります。

まとめ

住まいは生活に欠かせないものです。
ローンでも賃貸でも、利上げは長期的に私たちの暮らしに影響します。
今すぐ収支が変わるわけではありませんが、早めに家計全体を見直すことが大切です。
場合によっては、借換えやレート交渉、繰り上げ返済、変動・固定の切り替えなど、住宅ローン自体の見直しも検討しましょう。